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Fiscal

ISF-IFI

Évaluation d’un bien exceptionnel

L'évaluation d'un bien déclaré à l'ISF (ou à l'IFI) ne peut être rectifiée que si l'administration fiscale fait la preuve de son insuffisance, en général par comparaison avec des mutations de biens similaires, réalisées dans la période précédant au plus près la date du fait générateur de l'imposition.

En présence d’un bien exceptionnel, l’espace de comparaison peut être étendue à l’ensemble du territoire et porter sur une période de 2 ou 3 ans.

En l’espèce, l’administration fiscale faisant valoir l'absence de termes de comparaison a fait application de la méthode analytique en décomposant l'ensemble immobilier, un palais construit au XIX siècle, en 3 différents éléments et en utilisant pour chacun d'eux, 3 termes de comparaison.

La cour d’appel prononce l'annulation des rappels d'ISF, estimant que l’administration n’apporte pas la preuve de son impossibilité de déterminer la valeur vénale réelle de cet ensemble immobilier par la méthode de l'évaluation par comparaison, en raison de l'absence de marché de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit. Elle souligne que l’administration ne donne aucune information sur les recherches de termes de comparaison réalisées, en indiquant notamment dans quel périmètre elles ont été effectuées et rappelle que celle-ci dispose d'un libre accès au fichier immobilier permettant une large recherche de termes de comparaison pertinents.

CA Pau 4 avril 2018, n° 16-00681